В нашу организацию регулярно поступают запросы на услугу по поиску свободных земельных участков для строительства. Процесс поиска рассмотрим в статье.
При выборе участка для строительства загородного дома наибольшее предпочтение клиенты отдают населенным пунктам, приближенным к городу Новосибирску и близостью в Обскому водохранилищу. Наиболее привлекательным с точки зрения транспортной доступности, наличия инфраструктуры и престижности является Морской сельсовет Новосибирского района.
В настоящей статье рассмотрим процедуру поиска земельного участка для строительства жилого дома на примере с. Ленинское Морского сельсовета Новосибирского района. Информация актуальна на дату подготовки материала.
Изучение документов градостроительного зонирования
К документам градостроительного зонирования, которые определяют территории размещения жилой застройки, требования к площади земельных участков и к этажности объектов капитального строительства относятся Правила землепользования и застройки муниципального образования.
На территории Морского сельсовета Новосибирской области действуют правила землепользования и застройки, утвержденные приказом Министерства строительства Новосибирской области № 35 от 29.01.2021, с изменениями от 11.08.2021.
Данным документом определено, что размещение индивидуальных жилых домов в селе Ленинское Новосибирского района разрешено на земельных участках, имеющих следующие виды разрешенного использования:
- Для индивидуального жилищного строительства (2.1);
- Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (2.2);
- Ведение садоводства (13.2).
В свою очередь указанные выше основные виды разрешенного использования могут быть установлены в следующих территориальных зонах:
- Зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах земель населенных пунктов (нЖин);
- Зона смешанной и общественно-деловой застройки в границах земель населенных пунктов (нЖсод);
- Зона ведения садового хозяйства в границах земель населенных пунктов (нСсх).
Какой площади разрешены земельные участки в с. Ленинское Новосибирского района?
- Минимальный размер земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (2.1) и для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (2.2) составляет 300 кв.м.
- Максимальный размер земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (2.1) и для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (2.2) составляет 3000 кв.м.
- Минимальный размер земельных участков, предназначенных для ведения садоводства (13.2) составляет 400 кв.м.
- Максимальный размер земельных участков, предназначенных для ведения садоводства (13.2) составляет 1200 кв.м.
- Максимальная этажность жилого дома для всех участков составляет не более 3-х этажей. Минимальный и максимальный процент застройки составляет от 5% до 50% соответственно.
Таким образом, если Вы планируете выкупить арендованный земельный участок площадью 3000 кв.м., то минимальная площадь застройки должна составить 150 кв.м.
Мы проконсультируем Вас в случае необходимости
на всех этапах проводимых нами работ!
Силевцов Денис, опыт работы в сфере кадастровой деятельности с 2018 года.
Подготовка карты с обозначением территориальных зон, разрешающих индивидуальное жилищное строительство
После анализа текстовой части правил землепользования и застройки Морского сельсовета Новосибирского района переходим к подготовке карты, на которую нанесем:
- границы населенного пункта с. Ленинское;
- границы территориальных зон, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство.
В качестве источника информации используем:
- Кадастровые планы территорий, полученные в Росреестре;
- Описание местоположения границ территориальных зон (приложение № 4 к приказу Министерства строительства Новосибирской области № 35 от 29.01.2021).
Сопоставление сведений Единого государственного реестра недвижимости для выявления свободных территорий для застройки
На следующем этапе необходимо нанести на карту сведения о земельных участках, которые уже внесены в Единый государственный реестр недвижимости и выявить неразграниченные земельные участки, предназначенные для ИЖС.
В качестве информации используем актуальные сведения Единого государственного реестра недвижимости в виде кадастровых планов территорий.
Анализ сведений проводим в графическом виде на подготовленной карте населенного пункта с. Ленинское Новосибирского района.
В результате графического анализа можно сделать вывод о наличии неразграниченных земельных участков для индивидуального жилищного строительства в центральной части с. Ленинское. Однако указанные территории могут быть фактически застроены, но границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством.
Проверка свободных территорий на наличие фактической застройки
В целях проверки территорий, границы которых не внесены в ЕГРН, на наличие фактической застройки используем спутниковые снимки с. Ленинское.
Как видно на фрагменте карты с. Ленинское (пересечение улиц Мичурина и Школьная) все земельные участки фактически застроены, но у части землевладений отсутствуют границы, установленные в соответствии с действующим законодательством.
Причин может быть несколько:
- Право собственности зарегистрировано, но не проведена процедура уточнения границ земельного участка;
- Земельный участок не оформлен в собственность, не внесен в ЕГРН, но имеются акты старого образца о предоставлении земельного участка в собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование.
- На земельный участок отсутствуют любые правоустанавливающие документы.
В любом случае претендовать на неоформленные, но фактически застроенные земельные участки не имеет никакого смысла.
В процессе дальнейшего анализа территорий, расположенных с западной стороны автодороги Верх-Тула – Ленинское выявлены свободные земельные участки государственная собственность на которые не разграничена.
Вывод:
На момент написания настоящей статьи в с. Ленинское Новосибирского района имеются свободные территории, на которых могут быть сформированы и предоставлены гражданам в порядке ст. 39.18 Земельного кодекса земельные участки для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Общая площадь свободных территорий составляет около 530 000 кв.м., таким образом доступно для предоставления гражданам не менее 530 земельных участков.
Подготовка заявления в органы власти о предоставлении земельного участка
В целях получения земельного участка для индивидуального жилищного строительства необходимо обратиться в администрацию Новосибирского района или любой МФЦ Новосибирской области с Заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Порядок рассмотрения заявлений предусмотрен ст. 39.15 Земельного кодекса РФ.
В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка необходимо указать:
- Фамилия, имя и отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя;
- Кадастровый номер земельного участка (при наличии);
- Основание предоставления земельного участка без проведения торгов. В рассматриваемом случае необходимо указать:
- для покупки земельного участка – пп. 10 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ;
- для аренды земельного участка – пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
- Вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок (аренда или собственность);
- Цель использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства;
- Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
Заявление о предоставлении земельного участка
Также необходимым документом для подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка является: схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Порядок подготовки указанного документа и стоимость работ подробна расписаны в статье по ссылке: https://reestr54.ru/mezhevanie/shema-rasp-zu.
