Письмо Росреестра от 29.03.2024 N 14-2788-ТГ/24 о внесении в закладную изменений при регистрации права собственности на объект долевого строительства и по вопросу включения разрешения на строительство в технический план

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 29 марта 2024 г. N 14-2788-ТГ/24

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе ответы/рекомендации на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра, Госкомрегистра, Севреестра необходимо обеспечить доведение до сведения государственных регистраторов прав соответствующей информации.

Т.А.ГРОМОВА

Приложение

N П/П 1

Наименование территориального органа Росреестра

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

Реквизиты направленного ТО письма

от 31.01.2024 N Исх/03-00061@

Вопрос территориального органа Росреестра

Необходимо ли при государственной регистрации права собственности Участника <1> на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки на такой объект одновременно вносить изменения в закладную (в том числе электронную), которой удостоверены права залогодержателя в отношении прав требования, зарегистрированных на основании ДДУ <2>, заключенного с использованием кредитных или заемных средств?

Ответ Центрального аппарата Росреестра

В соответствии со статьей 77.2 Закона N 102-ФЗ <3>:

• права требования Участника, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования Участника долевого строительства в ЕГРН <4>;
• условие о возникновении залога прав требования Участника должно содержаться в ДДУ;
• если права залогодержателя по договору залога прав требования Участника удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета;
• государственная регистрация возникающего в соответствии со статьей 77.2 Закона N 102-ФЗ залога прав требования Участника осуществляется одновременно с государственной регистрацией ДДУ по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ <5>;
• при государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования Участника на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования Участника по ДДУ;
• государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности Участника;
• при государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта в случае, указанном в пункте 5 статьи 77.2 Закона N 102-ФЗ, орган регистрации прав уведомляет об этом залогодержателя не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации ипотеки объекта долевого строительства, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав;
• при внесении изменений в закладную в связи с заменой залога прав требования Участника на ипотеку объекта долевого строительства в закладной указывается рыночная стоимость объекта долевого строительства, определенная оценщиком, либо кадастровая стоимость объекта долевого строительства.

При этом внесение в ЕГРН записей о государственной регистрации ипотеки, в том числе при государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства, осуществляется в порядке, установленном Порядком ведения ЕГРН <6>, в том числе его пунктом 174, согласно которому при наличии в Реестре прав <7> записей об ипотеке прав требования Участника на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом "актуальные" записи об ипотеке переносятся в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости, при этом в записи об ограничении (обременении) дополнительно указываются:

• в отношении предмета ипотеки - сведения об объекте долевого строительства;
• номер государственной регистрации ипотеки права требования Участника и дата ее государственной регистрации.

В этой связи обращаем внимание на то, что:

• при государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства, если в отношении такого объекта зарегистрирован залог права требования в пользу залогодержателя на основании ДДУ, заключенного с использованием кредитных или заемных средств, не регистрируется "новая" ипотека, а осуществляется перенос записи об ипотеке в запись о вещном праве на данный объект (в порядке, установленном пунктом 174 Порядка ведения ЕГРН);
• сведения о выданной закладной (в том числе электронной) в перенесенной регистрационной записи об ипотеке остаются неизменными (см. пункт 148 Порядка ведения ЕГРН);
• действующими нормативными правовыми актами, в том числе Законом N 102-ФЗ, Законом N 218-ФЗ, Порядком ведения ЕГРН, не установлено требование об одновременном (вместе с государственной регистрацией права собственности Участника на объект долевого строительства, переносом регистрационной записи об ипотеке права требования) внесении в закладную (документарную либо электронную) изменений;
• учитывая абзац первый пункта 8 статьи 13, пункт 1 статьи 13.4, абзац шестой пункта 2 статьи 23 Закона N 102-ФЗ (и исключения, установленные этим абзацем), изменения в закладную (документарную или электронную), в том числе указанные в пункте 7 статьи 77.2 Закона N 102-ФЗ, могут быть внесены залогодержателем и залогодателем (Участником) после государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства и переноса записи об ипотеке, например, путем составления соглашения об изменении содержания закладной и предоставления такого соглашения в орган регистрации прав для осуществления действий, предусмотренных Законом N 102-ФЗ.

N П/П 2

Наименование территориального органа Росреестра

Управление Росреестра по Брянской области

Реквизиты направленного ТО письма

от 30.01.2024 N 2.1-37/0568-24

Вопрос территориального органа Росреестра

Если ранее в соответствии с законодательством для строительства объекта недвижимости требовалось получение разрешения на строительство, а на момент обращения за осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении этого объекта действующее законодательство относит данный объект к таким, для строительства которых разрешение на строительство не требуется, необходимо ли предоставление для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на такой объект разрешение на строительство и указание сведений о данном разрешении в техническом плане?

В соответствии частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ:

• если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта), соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости;
• в отношении созданного объекта недвижимости или не завершенного строительством объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, обладателем сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости, лицами, обязанными в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости);
• в отношении сооружения, характеристики которого изменены в связи с осуществлением его капитального ремонта, декларация составляется и заверяется правообладателем такого сооружения; указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью;
• ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.

Закон N 218-ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. К правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона N 218-ФЗ, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу (часть 5 статьи 72 Закона N 218-ФЗ).

Учитывая изложенное:

• положения части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ применяются в случае, если на момент осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ разрешений и (или) проектной документации;
• если на момент начала строительства объекта недвижимости законодательством Российской Федерации не предусматривалась выдача разрешения на строительство, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, включение разрешения на строительство в технический план, подготовленный в отношении такого объекта недвижимости, также не требуется.

--------------------------------

<1> Участник долевого строительства.

<2> Договор участия в долевом строительстве.

<3> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

<4> Единый государственный реестр недвижимости.

<5> Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

<6> Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514.

<7> Реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости.

Полезная информация